固定資産の評価替えについて

平成27年度は固定資産の評価替え年度です

固定資産税は、固定資産の価格、すなわち「適正な時価」を課税標準として課税されます。したがって、本来であれば毎年度評価替えを行い、その結果を基に課税することが理想的といえますが、膨大な量の土地や家屋の評価を毎年度見直すことが実務的には事実上不可能であることなどから、土地と家屋は原則として3年ごとに評価額の見直しをおこなっています。
 平成25年度・平成26年度は評価替えの年度ではないため、土地と家屋の価格は、地目の変換や家屋の増改築などの特別の事情がある場合を除いて、原則として平成24年度(前回の評価替え年度)を基準とした評価額に据え置かれています。ただし、地価の下落があり、価格を据え置くことが適当でない場合は、評価替え年度でなくても価格を修正しています。
 平成27年度は評価替えの年度となるため、3年間の価格変動を反映させた評価額に見直します。

評価の仕組み

土地

土地の評価は、総務大臣が定める「固定資産(土地)評価基準」に基づき、地目別に定められた評価方法で行います。地目は9種類(宅地、田、畑、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野、雑種地)に区分されていて、固定資産税の評価上の地目は、登記簿上の地目に関わらず、その年の1月1日(賦課期日)現在の土地の現況で認定します。
 宅地の場合は、町内を土地の利用状況の似た地域にグループ分け(以下「状況類似地域」という。)し、地域内の標準的な宅地の鑑定評価などを基に評価額が決まります。

 

【状況類似地域の見直し】

平成27年度の評価替えでは、これまで根本の意味での状況が類似している地域に区分されているとは言えない部分があり、特に価格水準が明らかに異なる幹線道路沿いの土地とその背後の土地が同じ状況類似地域となってしまっていたなどの理由から、状況類似地域の見直しを実施します。 

全体図(旧状類).pdf

全体図(新状類).pdf

 

 

家屋

 平成26年1月1日までに建築された家屋の評価は、まず平成24年度の再建築価格(同一の場所に同一家屋を新築する場合に必要とされる費用)に、3年間の物価変動を反映した再建築費評点補正率(基準年度ごとに設定)と経年減点補正率(築年数による減価率)による補正が行われ、評価額が決まります。

 

平成27年度評価額  =  平成24年度の再建築価格   ×   再建築費評点補正率   ×   経年減点補正率  


 

 評価替えでは建築物価の変動を考慮するため、計算上は家屋の評価額が上がることも考えられますが、家屋は一般的に消耗資産であり、前年度の評価額を上回ることは望ましくないことから、前年度の評価額を据え置く措置をとっています。従って、評価替え年度でも評価額が下がらないことがあります。
 具体的には、平成27年度評価額が平成26年度評価額を上回る場合は平成26年度評価額に据え置きます。
 また、新築家屋の評価は、評価の時点での再建築価格に経年減点補正率による補正が行われ、評価額が決まります。

 

 

固定資産税 Q&

Q.評価額が下がっているのに土地の税額が上がりました。なぜですか?

A.土地の固定資産税は、評価額が急激に上昇した場合であっても、税負担の上昇は緩やかなものになるように、課税標準額(※1)を徐々に是正する負担調整措置が講じられています。近年は地価の下落が続いていますが、税負担が上昇する土地は本来の課税標準額に比べて現在の課税標準額が低いため、負担調整措置により本来の課税標準額に近づける是正過程にあるものです。
 また、住宅用地における土地の負担調整措置について、平成25年度までは評価額に対する課税標準額の割合である負担水準(※2)が90%以上であれば課税標準額を前年度と同額に据え置く特例が設けられていましたが、平成24年度の税制改正により平成26年度からこの特例が廃止されたため、住宅用地の中には税額が上がった土地もあります。

※1 原則として、固定資産課税台帳に登録された価格が課税標準額となります。しかし、住宅用地のように課税標準額の特例措置が適用される場合や、土地に税負担の調整措置が適用される場合は、課税標準額は価格よりも低く算定されます。
※2 個々の土地の前年度課税標準額が、今年度の評価額に対してどの程度まで達しているかを示すもの。

 

負担水準(%)=         前年度課税標準額            ×100
            (新評価額×住宅用地特例率(1/6または1/3))

 

Q.平成22年に住宅を新築しましたが、平成26年度から税額が上がりました。なぜですか?

A.新築住宅で一定の要件を満たす場合は、新たに固定資産税が課税されることとなった年度から3年度分(長期優良住宅は5年度分)、3階建以上の中高層耐火住宅は5年度分(長期優良住宅は7年度分)に限り、120㎡までの居住部分に相当する家屋の固定資産税額の2分の1が軽減されています。税額が上がったのは、平成23・24・25年度分については、税額が2分の1に軽減されていたのが、この減額適用期間が終了したことで、平成26年度から本来の税額に戻ったためです。

 

Q.住宅を取り壊すと土地の税金が高くなるのですか?

A.住宅の敷地に使われる土地には、「住宅用地に対する課税標準の特例」が適用され課税標準額が減額されています。しかし、住宅を取り壊したり、店舗などに用途を変更したりすると、この特例の適用から外れることになるため、土地の税額が上がります。

 

住宅用地に係る課税標準の特例率

区分

固定資産税

小規模住宅用地(200㎡以下、超える場合は200㎡までの部分)

価格の1/6

一般住宅用地(小規模住宅用地以外の住宅用地)

価格の1/3


例)面積300㎡、評価額900万円、負担水準100%の土地に建てられた住宅を取り壊す場合の土地にかかる固定資産税(税率1.4%)の比較

住宅が建っている時の税額
(1)小規模住宅用地適用評価額
   900万円×200㎡/300㎡=600万円・・・a

(2)一般住宅用地適用評価額
900万円-(1)600万円=300万円・・・b

(3)税額
(a600万円×1/6+b300万円×1/3)×1.4%=2万8,000円・・・A

住宅を取り壊した時の税額
 900万円×70%(※1)×1.4%=8万8,200円…B

税額差額(B-A)
 8万8,200円-2万8,000円=6万200円

※1 商業地などの宅地は、税負担の調整措置により価格の70%を上限とした課税標準額となっています。

その他

 次のような場合には、税務住民課税務班へ届け出てください。
・家屋の新築、増築や取り壊しをしたとき
・住宅以外の家屋を住宅にするなど、用途(使い方)を変更したとき
・未登記家屋の所有者を変更したとき(売買・相続など)、住所を変更したときなど

 

問い合わせ 税務住民課税務班
電話44-2502